Moms i ejendomsbranchen: 5 klassiske faldgruber, du bør undgå

1. Manglende opmærksomhed ved overgang fra salgsboliger til udlejning

En klassisk faldgrube opstår, når projekterede ejerboliger, der oprindeligt var tiltænkt salg, i stedet overgår til udlejning – ofte som følge af ændrede markedsvilkår. Den ændrede anvendelse har store momsretlige konsekvenser.

Hvis boliger opføres med henblik på momspligtigt salg, har virksomheden typisk opnået fuldt momsfradrag på opførelsesomkostningerne. Overgår boligerne i stedet til momsfritaget udlejning, skal der ske en regulering af det tidligere fradrag – ofte via udtagningsmoms.

Mange overser dette – enten fordi ændringen ikke opdages, eller fordi konsekvenserne ikke er kendt. Kort fortalt betyder overgangen, at der skal betales moms, som om boligerne var solgt – også selvom der kun er modtaget f.eks. tre måneders depositum.

 

2. Fejlagtig forståelse af reglerne om reguleringsforpligtelser

Momsfradrag på investeringsejendomme reguleres typisk over 10 år. Det betyder, at fradrag opnået ved køb, opførelse eller renovering skal justeres, hvis ejendommens anvendelse ændres i reguleringsperioden.

En udbredt fejl er at glemme, at reguleringsforpligtelsen følger ejendommen – ikke nødvendigvis selskabet. Overses dette ved f.eks. salg, fusion eller ændret brug, kan det føre til krav fra Skattestyrelsen og tabt fradragsret, som kunne være undgået gennem løbende overvågning og planlægning.

 

3. Forkert håndtering af moms ved blandede byggerier

Ved byggeri til både momspligtige og momsfritagne formål – som erhvervs- og boligudlejning – skal der ske en forholdsmæssig fordeling af fradragsretten, baseret på et skøn over den forventede anvendelse. Dette kan være arealbaseret eller økonomisk.

Problemet opstår, når hele byggeriet behandles samlet i momsregnskabet, eller når fordelingen sker uden tilstrækkelig dokumentation. Det kan føre til fradragstab, efteropkrævninger og i værste fald bøder for mangelfuld bogføring.

 

4. Indkøb af grundarealer i forkerte selskaber

Skatte- og momsstruktureringen af en ejendomstransaktion starter allerede ved grundkøbet. Mange fejl opstår, når grunden købes ind i et forkert selskab – typisk ikke det, som senere skal anvende den.

Hvis grunden købes momsfrit og senere overdrages internt i koncernen, kan transaktionen blive momspligtig. Dermed risikerer man, at en ellers fordelagtig handel ved købet bliver dyrere på grund af momsbelastningen.

En korrekt selskabsstruktur fra starten er afgørende – og kræver tæt samspil mellem juridisk, skattemæssig og forretningsmæssig rådgivning.

 

5. Oversete muligheder og forpligtelser ved momsfri virksomhedsoverdragelse

Ved salg af ejendomme – særligt med tilknyttede lejemål, driftsaktiver eller forretningsgange – kan reglerne om momsfri virksomhedsoverdragelse anvendes. Det muliggør et salg uden moms, forudsat at køber viderefører samme aktivitet.

Desværre anvendes reglerne ofte uden den nødvendige dokumentation eller forståelse af de underliggende forpligtelser. Det kan føre til krav om efterbetaling af moms eller uforvarende overtagelse af reguleringsforpligtelser.

Reglerne kan være fordelagtige – men kræver grundig forberedelse, klare aftaler og korrekt kommunikation med Skattestyrelsen.

 

Afsluttende bemærkninger

Fejl på momsområdet er dyre – ikke kun økonomisk, men også i form af tid, ressourcer og tabt tillid. De fleste faldgruber kan undgås gennem rettidig planlægning, korrekt selskabsstruktur og specialiseret rådgivning.

Moms på fast ejendom er sjældent sort/hvid – og netop derfor er det afgørende at stille de rigtige spørgsmål og få de rigtige svar i tide.

Hos BDO Indirect Tax står vi klar til at hjælpe dig – uanset om du kender dine udfordringer eller først opdager dem undervejs.